BOLÅN .NU

BFN:s vägledning har tillämpats felaktigt

”Det har framkommit att BFN:s vägledningar har tillämpats på annat sätt än avsett i fråga om avskrivning av byggnader i bostadsrättsföreningar. Mot bakgrund av detta och de regelverk bostadsrättsföreningar omfattas av har nämnden beslutat att förtydliga K2-regelverken. Det klargörs att progressiv avskrivning av byggnader inte är en tillämplig avskrivningsmetod”, skriver BFN.

BFN:s ambition är att nämndens regler inte ska ändras alltför ofta och att en utvärdering ska göras inom de närmaste åren.

”Dagens beslut innebär ett klargörande som har en sådan principiell betydelse att det inte är önskvärt att vänta till dess att den planerade utvärderingen äger rum”, skriver BFN.

Konsekvensen av BFNs beslut är att nya och nyligen bildade bostadsrättsföreningar tvingas till större avskrivningar. Avgifterna kommer med stor sannolikhet att höjas för att kompensera för de ”ökade kostnaderna”. Detta lär i sin tur sätta press på framför allt försäljningspriserna av nyproduktion, vilket är orsaken till att byggbolagen har opponerat sig så hårt mot detta.

Vilka bostadsrättsföreningar påverkas av beslutet?

De bostadsrättsföreningar, främst med nybyggda hus, som tillämpar progressiv avskrivning kommer att påverkas av beslutet.

När träder förbudet mot progressiva avskrivningar i kraft?

Redovisningsreglerna gäller redan och BFNs utlåtande är bara en bekräftelse på detta. Det innebär att föreningar med progressiv bör byta avskrivningsmodell.

Billigare bostadsrätter vid progressiva avskrivningar

Bokföringsnämnden beslut  innebär att progressiv avskrivning inte är tillämplig för bostadsföreningar. Beslutet innebär att föreningar med nybyggda fastigheter och som tillämpar progressiv avskrivning och därmed har låga avskrivningar nu måste skriva av byggnaderna med samma procentuella belopp varje år. Följden av detta blir högre redovisade kostnader i årsredovisningen och att vissa föreningar därför kommer att redovisa ett negativt resultat.

Vad är avskrivningar?

Klicka för att förstora bilden!

Genom avskrivningar så fördelas kostnaden för byggnaden (man får ej göra avskrivningar på marken) dess ekonomiska livslängd. I de flesta fall skrivs byggnaden av på 100 år som de flesta bedömer är en byggnads ekonomiska livslängd. När det gäller avskrivningar på byggnader så har man kunnat göra komponent-, linjära eller progressiva avskrivningar . I de flesta fallen återspeglar linjära avskrivningar de verkliga förhållandena för en bostadsrättsförening. BFN:s regelverk innebär att den avskrivningsmetod som tillämpas ska bäst återspegla hur en tillgång förbrukas. Varken tidigare eller nuvarande normgivning från BFN ger stöd för att progressiva avskrivningar är den metod som generellt bör tillämpas för avskrivning av byggnader i bostadsrättsföreningar.

Vad är en progressiva avskrivningar?

Progressiva avskrivningar innebär att avskrivningar av byggnadernas värde är låg eller obefintlig i början av den byggnadens ekonomiska livslängd och ökar alltefter, se bilden till höger. I det fall 100 år används som ekonomisk livslängd så innebär detta att avskrivningarna blir betydligt högre när byggnaden är äldre än i början av den ekonomiska livslängden.

Vad är skillnaden mellan linjär och progressiv avskrivning?

Linjär avskrivning innebär att en byggnad skrivs av med samma belopp årligen under hela den tekniska livslängden. Avskrivningarna och därmed föreningens kostnader ökar därför inte över tiden, i motsats till progressiv avskrivning.

Progressiva avskrivningar innebär kort att mindre kostnader tas i början och mer tas i slutet, se bilden höger.  Då lägre kostnader tas i början så innebär det i praktiken att  renoveringskostnader skjuts på framtiden. De flesta byggföretagen använder sig av progressiva avskrivningar vid bildandet av föreningarna då kalkylerna för nybildade och unga bostadsrättsföreningar ser bättre ut. Lägre avskrivningar innebär lägre avgifter. Med lägre avgifter i början så blir bostadsrätterna mycket lättare att sälja och byggbolagen gör givetvis en högre vinst p.g.a. detta. Hade byggföretag använt sig av en linjär avskrivning så hade renoveringskostnaderna tagits löpande och man hade fått en högre avgift. Då hade kalkylerna sett annorlunda ut och byggbolagen hade tvingats att ta höjd för de högre avskrivningarna genom högre avgifter redan från start. En högre avgift återspeglar sig direkt på bostadsrättens pris.

Om en bostadsrättsföreningen går över från progressiv till linjär avskrivning innebär detta att vid ett eventuellt underskott kan månadsavgifterna behöva höjas.

För bostadsrättsföreningar med progressiv avskrivningsmetod innebär beslutet att föreningen bör gå över till komponent- eller linjär avskrivning. Hur detta ska ske är en fråga som måste diskuteras mellan styrelsen, den ekonomiska förvaltaren och revisorerna.

Styrelsen bör sätta sig in i skillnaden mellan progressiv och linjär avskrivning, vilken metod som använts och om en förändring kommer att behöva ske. Detta för att kunna skapa sig en uppfattning om eventuella framtida kostnader, hur dessa ska finansieras och därmed kunna svara på medlemmarnas frågor.

Styrelsens och revisorernas ansvar ?

Styrelsen respektive revisorerna för att bostadsrättsföreningens årsredovisning och även i övrigt stämmer överens med god redovisningssed?

Styrelsen har ansvaret för att årsredovisningen upprättas enligt Bokföringslagen, dvs innehåller rätt typ av avskrivningar. Föreningens revisorer har ansvar att granska att årsredovisningen upprättats i enlighet med god redovisningssed.

Hur påverkar val av avskrivningsmetod medlemmarnas månadsavgift?

Vad händer om en bostadsrättsförening inte följer avskrivningsreglerna?

Om man fortsätter att använda sig av progressiva avskrivningar har styrelsen inte upprättat årsredovisningen enligt god redovisningssed. Föreningens revisorer kan därmed hamna i en position där de rekommenderar årsstämman att inte bevilja styrelsen ansvarsfrihet för det gångna verksamhetsåret.

Hur bör de eventuella kostnaderna till följd av högre avskrivningar finansieras?

Hur föreningen sköter sin ekonomi och tar sig an ett eventuellt negativt ekonomiskt resultat bör hanteras av styrelsen och den ekonomiska förvaltaren. I många fall kan man anta att föreningar för att inte redovisa ett negativt resultat kommer att behöva höja årsavgiften.